Die Preise für deutsche Wohnimmobilien entwickeln sich prächtig. Aber läuft der Markt langsam heiß – oder ist doch noch Luft nach oben? So können Anleger am aktuellen Trend partizipieren.
Während die Börsenkurse von Rekord zu Rekord eilen, treibt der Anlagenotstand der Investoren auch die Preise am Immobilienmarkt. „Inzwischen wird immer öfter bei Einzeltransaktionen das 25-Fache der Jahresbruttomiete bezahlt“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner bei EY Real Estate. Noch vor wenigen Jahren hätten Preise jenseits der 20-fachen Jahresbruttomiete schon als überteuert gegolten – „da gab es aber auch noch kein Zinstief“.
Diese Entwicklung dürfte uns vorerst erhalten bleiben. Nicht nur, dass eine Leitzinserhöhung in weite Ferne gerückt ist: Die Aufkaufprogramme für Staatsanleihen lasten auf deren Verzinsung – schließlich müssen selbst hoch verschuldete Staaten den Investoren nun weniger Risikoaufschlag zahlen. Die Bundesrepublik konnte jüngst sogar zinslos umschulden. „Auf die Renditen für Pfandbriefe, die sich an den Staatsanleihen orientieren, und damit verbunden auch auf die Baufinanzierungszinsen, wirkt sich das in annähernd gleichem Maße aus“, sagt Stephan Gawarecki vom Finanzdienstleister Dr. Klein & Co. AG, der die EZB gar als „Garant für niedrige Baufinanzierungsszinsen“ bezeichnet. Für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung lag der Bestzins im Februar bei 1,1 Prozent, Tendenz „schwankend seitwärts“.
Auf die Bruttomietrendite zu achten, reicht nicht: Was ist mit Erwerbsnebenkosten, nicht umlegbaren Nebenkosten, Instandhaltungskosten? Wie Sie als Kapitalanleger richtig vermieten, lesen Sie auf creditreform-magazin.de/vermietung.
„Im günstigen Einkauf liegt der Gewinn“, heißt es. Laut Analyseunternehmen Bulwiengesa kletterten die Hauspreise allein 2014 inflationsbereinigt um 4,5 Prozent. Wohnungsmieten im Bestand wurden 2,8 Prozent teurer, Neubauten sogar um 3,3 Prozent. Der Anstieg soll weitergehen: „Der Preis von Einfamilienhäusern und Bestandswohnungen könnte im Schnitt um drei und von Neubauwohnungen um vier Prozent steigen“, erwartet Jochen Möbert von Deutsche Bank Research. Dennoch bleibt der Immobilienmarkt laut der Studie „Wohnimmobilien 2015“ des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) unverändert interessant – dank eines intakten Marktumfelds und nach wie vor attraktiven Mietrenditen. Diese betrugen 2014 nämlich 4,8 Prozent im Bestand und bei Neubauwohnungen immerhin noch 3,8 Prozent. Erstmals fiel dabei der Preisanstieg in kleineren B-Städten wie Mainz stärker aus als in A-Städten wie Frankfurt am Main.
Sichere Variante
In Auftrag gegeben wurde die IREBS-Studie übrigens von der Deutschen Bank. Nach Einschätzung von EY-Experte Schulz-Wulkow haben die Kreditinstitute die Ängste der Finanzkrise – die durch das Platzen der Immobilienblase entstanden sind – weitgehend abgehakt: „Vor allem Kredite für Wohnimmobilien gelten als besonders sicher und werden gerne vergeben.“ Bei der EY-Untersuchung „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt“ rechneten vier von zehn Befragten damit, dass der Beleihungsauslauf, also der Quotient aus Darlehensbeträgen und Beleihungswert, bei Baugeld weiter steigt – also die Banken mehr ins Risiko gehen.
Im internationalen Vergleich ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt allerdings noch günstig: Investoren aus aller Welt greifen deshalb zu. Nach EY-Berechnungen stieg das Volumen der Immobilientransaktionen im vergangenen Jahr erstmals seit der Finanzkrise wieder auf mehr als 50 Milliarden Euro. Ein Viertel davon floss in Wohnimmobilien. Dieses Jahr dürften die Umsätze ähnlich hoch ausfallen, erwartet EY-Partner Schulz-Wulkow.
© Creditreform-Magazin 03/2015
Risiken sind dennoch nicht wegzudiskutieren: Zwar sehen die Regensburger Forscher hierzulande noch „keine Gefahr einer nationalen Übertreibung“, in regionalen Teilmärkten warnen sie aber bereits vor ersten Überhitzungstendenzen. Ihr Tipp: Anleger sollten heute bei der Auswahl der Objekte und der konkreten Städte genauer hinsehen – reflexhaftes Zugreifen bei Toplagen in Metropolregionen oder Universitätsstädten sei heute noch weniger sinnvoll als etwa 2009. Weitere Risiken sieht Prof. Tobias Just vom IREBS in einem Rückgang der Zuwanderung, der Zunahme spekulativer Immobilienanlagen und einer Mieterschutzpolitik, die drohe, Immobilien als Anlageklasse unattraktiver zu machen. „2015 dürften diese Risiken aber noch nicht ins Haus stehen“, so Just. Er geht davon aus, dass die Wohnungspreise bei weiterhin reger Bautätigkeit moderat steigen.
Privatanlegern, denen der deutsche Immobilienmarkt vor diesem Hintergrund noch nicht zu heiß gelaufen ist, steht neben dem Direkterwerb einer Wohnimmobilie auch der Eintritt in eine Wohnbaugenossenschaft offen, die Wohnraum entwickelt und vermietet und Überschüsse an Mitglieder ausschüttet. Laut tagesgeldvergleich.net sind so bis zu drei Prozent Zinsen drin. Auch mit der Aktie der Deutsche Annington Immobilien SE ließ sich seit dem Börsengang 2013 viel Geld verdienen. Eine Renaissance erleben derzeit zudem die offenen Immobilienfonds. Bei den neuen Produkten dieser Gattung müssen Anleger ihre Anteile nun zwei Jahre lang halten, bevor sie sie mit einem Jahr Vorankündigung verkaufen können. Die umstrittene Produktsparte der geschlossenen Fonds wiederum lädt Anleger derweil immer häufiger zur direkten unternehmerischen Beteiligung an altersgerechtem Wohnraum ein. Auch das IREBS sieht in der demografischen Entwicklung ein „Megathema“ – Just schätzt, dass aktuell mindestens 750.000 barrierefreie Wohnungen fehlen.
