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Creditreform

Während die Vermietung von privatem Wohnraum klar geregelt ist, gibt es bei der Vermietung von Gewerbeflächen viel Gestaltungsfreiheit, die Unternehmer und Gründer nutzen sollten. Auch, um Stolperfallen zu vermeiden.

Als sich Iwona Koobs 2009 mit ihrem Fitnessstudio „Ladyfit by Iwona“ selbstständig machte, lief alles bestens: Der Standort war schnell gefunden, die Finanzierung unter Dach und Fach, und: „Mit meinen Vermietern, zu denen auch die beiden Geschäftsleute Robert Schäfer, Rewe, und Roland Pioch, WVG Wohnungsbau, gehören, kann ich gut sprechen, wenn es mal Probleme gibt“, so die Unternehmerin. Die gab es zu Anfang, denn die erste Nebenkostenabrechnung kam nicht nur viel zu spät, sondern sah auch eine satte Nachzahlung vor. „Dass die Abrechnung so spät kam, war nicht in Ordnung. Das haben die Vermieter auch eingesehen. Doch statt uns gegenseitig Vorwürfe zu machen, haben wir nach einer akzeptablen Lösung gesucht, die dazu führte, dass ich die Nachzahlung in mehreren Raten leisten konnte“, so Koobs.

Nicht überall läuft es so reibungslos, wie Markus Gelderblom, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht und Geschäftsführer bei Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg, weiß: „Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Gewerbemietvertrag mit großer Sorgfalt gestaltet und abgeschlossen werden. Zudem ist die Einhaltung der Schriftform nach Paragraf 550 BGB enorm wichtig.“ Der Grund: Wird diese nicht eingehalten, lässt sich ein eigentlich für eine befristete Zeit, etwa für drei oder fünf Jahre, abgeschlossener Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von beiden Vertragsparteien ordentlich kündigen. Ein Vermieter, der einen langfristig geschlossenen Vertrag vorzeitig beenden möchte, sucht dann oftmals nach Fehlern in der Schriftform. Wird er fündig, kann er den Vertrag mit einer relativ kurzen Frist kündigen. Für den Unternehmer als Mieter, der auf das Bestehen eines langfristigen Mietverhältnisses vertraut hat, kann das gravierende Folgen haben. „Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis kann bereits dann vorliegen, wenn die genaue Lage des Mietobjekts nicht exakt bezeichnet wird. Gibt es etwa drei separat vermietete Büroeinheiten auf einer Etage, muss deren Lage genau im Mietvertrag angegeben werden – etwa mit ‚1. OG rechts‘ oder ‚1. OG links‘“, erläutert Gelderblom.

Einen Mustermietvertrag für kleinere gewerbliche Objekte sowie ein Berechnungsbeispiel für die Liquiditätsvorteile einer Mietbürgschaft finden Sie unter creditreform-magazin.de/mietvertrag2015

Aber auch langfristig abgeschlossene Mietverträge können Fallstricke bergen. So liegt das „Verwendungsrisiko“ voll beim Mieter, denn anders als Wohnraummieter sind Geschäftsraummieter vom Mietrecht sehr viel weniger geschützt. „Selbst bei drohender Insolvenz besteht kein Kündigungsrecht des Mieters für einen befristeten Mietvertrag. Der Mieter sollte sich deshalb stets darüber im Klaren sein, dass ein langer Zeitraum nur schwer zu überblicken ist und im Zweifel die ganze Zeit die vereinbarte Miete gezahlt werden muss, selbst wenn die Räume gar nicht mehr benötigt werden“, warnt Gelderblom. Er rät Unternehmern deshalb dazu, sich immer ein Sonderkündigungsrecht zu einem bestimmten Zeitpunkt oder für bestimmte Umstände einräumen zu lassen. Aber auch dann, wenn die Ausübung der Tätigkeit, für die die Räume angemietet wurden, mit einer besonderen persönlichen Qualifikation, wie etwa der Approbation als Arzt, verbunden ist.

Der Vermieter wird hingegen bei langjährig befristeten Mietverhältnissen ein besonderes Augenmerk auf eine vertraglich vereinbarte Mieterhöhungsmöglichkeit wie eine Index- oder Staffelmiete legen. Bei Letzterer wird schon bei Vertragsabschluss zu festgelegten Zeitpunkten eine Mieterhöhung vereinbart. Deren Höhe ist dabei frei verhandelbar. Der Vorteil einer solchen Regelung liegt in der Kalkulationsmöglichkeit für beide Vertragsparteien. Der Nachteil besteht darin, dass sich die Mieten für vergleichbare Objekte deutlich anders entwickeln können als von den Vertragspartnern kalkuliert, sodass man als Vermieter plötzlich eine deutlich zu niedrige Miete erzielt oder als Mieter eine zu hohe, nicht mehr marktübliche Miete zahlen muss.

Vertrag mit Verlängerungsoption

Bei der Indexmiete wird dagegen die vereinbarte Miete an einen vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindex gekoppelt, meistens dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. „Zulässig sind aber nur Klauseln, die auch eine Herabsetzung der Miete vorsehen, wenn der Index sinkt und wenn eine Mindestmietzeit von zehn Jahren vereinbart wird“, sagt Gelderblom. Hierbei sei es allerdings ausreichend, wenn der Mieter über ein Optionsrecht auf diese lange Mietzeit kommt – etwa über einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag mit einmaliger Option für weitere fünf Jahre.

Die vom Gesetzgeber eingeräumte Vertragsfreiheit kann aber auch für Unternehmer von Vorteil sein – sofern sie ihre eigenen Ziele genau kennen und drohende Risiken erkennen. Gelderblom rät daher, gerade für umfangreichere gewerbliche Mietverhältnisse den Mietvertrag im Detail mit anwaltlicher Hilfe auszuhandeln. Für kleinere Objekte kann auch auf die stets aktuell gehaltenen Formularmietverträge von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg (mehr auf www.haus-und-grund-bonn.de) zurückgegriffen werden, die sich bei Bedarf um individuelle Anlagen ergänzen lassen. Für Mitglieder ist die Rechtsberatung kostenlos.

 

 

GEWERBEMIETVERTRAG

Zwingend erforderliche Bestandteile

• Vertragsparteien: Wer schließt den Vertrag?
• Vertragsgegenstand: Was genau wird vermietet?

Sinnvolle Bestandteile

• Definition des Nutzungszwecks und Ausschluss bestimmter Nutzungsarten
• Regelungen für die Zeit nach dem Ablauf eines befristeten Mietvertrags (automatische beziehungsweise befristete Vertragsverlängerung, Optionsrechte des Mieters etc.)
• Vertragliche Mieterhöhungsmöglichkeiten (etwa Index-/Staffelmiete, Gutachterklausel, Mieterhöhung nach wertverbessernden Maßnahmen)
• Vereinbarung zur Zahlung von Betriebskosten
• Kautionsvereinbarung
• Vertragsbeginn und -dauer: Wann geht es los und wie lange wird die Immobilie vermietet?
• Miethöhe: Was soll es kosten?
• Bauliche Veränderungen: Wer führt sie durch und wer zahlt was?
• Instandhaltungspflichten
• Schönheitsreparaturen
• Rückgabemodalitäten
• Konkurrenzschutz
• Reinigungspflicht, Winterdienst
• Regelungen zu den Werbeflächen/ -maßnahmen
• Untervermietung
• Betriebspflicht
• Hausordnung

 

 

Eine große Hürde gerade für kapitalschwache Gründer stellt auch die Mietkaution dar. Deren Höhe unterliegt bei gewerblichen Mietverhältnissen keiner Beschränkung. Wird etwa ein Tankstellengrundstück gepachtet, wo es zu Bodenverunreinigungen durch auslaufende Schadstoffe kommen könnte, ist eine Kaution von 500.000 Euro oder mehr keine Seltenheit.

Beliebt wegen ihres Liquiditätseffekts sind daher versicherungsgedeckte gewerbliche Kautionsbürgschaften. Sie erfordern keine Sicherheiten, und die Höhe der Prämie wird unabhängig von der Bonität erhoben – auch wenn hinreichende Bonität Voraussetzung für den Erhalt einer gewerblichen Mietbürgschaft ist. „Die Bonitätsanforderungen variieren mit der Höhe der gewünschten Bürgschaft. Die Bonitätsprüfung erfolgt gemeinsam mit unserem Versicherungspartner R&V und bezieht eine Creditreformauskunft mit ein“, so Bernd Bachmann vom Deutschen Bürgschafts Kontor. Zudem hat die Mietbürgschaft die für Unternehmer so wichtige Planungssicherheit im Blick: Beschließt nämlich ein Kunde, seinen Mietvertrag vorzeitig zu beenden, erhält er seine anteiligen Gebühren zurückerstattet oder kann sein Guthaben an der Bürgschaft auf einen neuen Mietvertrag übertragen.