Der Grunderwerbsteuersatz in Nordrhein-Westfalen soll zum 1. Januar 2015 von 5 auf 6,5 Prozent erhöht werden. Erst zum 1. Oktober 2011 war er von 3,5 auf 5,0% gestiegen. Wie Sie dennoch in den Genuss des günstigeren Satzes kommen:
Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages an; der Übergang von Nutzen und Lasten oder des Eigentums ist unerheblich. Um den günstigeren Steuer-Satz in Anspruch nehmen zu können, ist es also ausreichend, in 2014 den notariellen Kaufvertrag rechtswirksam abzuschließen.
Wichtig ist jedoch, dass der Kaufvertrag nicht von einer Genehmigung abhängig ist – zum Beispiel die Genehmigung eines Vertreters ohne Vertretungsmacht, familien- vormundschafts- oder nachlassgerichtliche Genehmigungen oder Genehmigung nach § 12 Wohneigentumsgesetz. In diesen Fällen entsteht die Steuer erst mit der Erteilung der Genehmigung, also unter Umständen erst in 2015 mit der Folge des höheren Steuersatzes.
Die Grunderwerbsteuer entsteht im Übrigen nur, soweit der Kaufpreis auf ein inländisches Grundstück entfällt. Keine Steuern müssen gezahlt werden, soweit sich der Kaufpreis auf Betriebsvorrichtungen bezieht (zum Beispiel Lastenaufzüge, Klimaanlagen, Kühlanlagen, Aufdach-Photovoltaikanlagen) und sonstige (Einrichtungs-)Gegenstände (zum Beispiel Küche, Sauna, Markise, Gartenhaus). Wird der mit dem Verkäufer vereinbarte Gesamtkaufpreis entsprechend aufgeteilt kann, der Käufer in vielen Fällen einige Tausend Euro sparen. Im Vertrag heißt es dann: „Von dem in § x genannten Kaufpreis entfällt ein Betrag von y Euro auf die mitverkaufte Küche…“ etc.).
Zur Minimierung der stetig steigenden Grunderwerbsteuer werden Anteilskäufe weiter zunehmen. Erwirbt der Käufer nicht das Grundstück selbst, sondern in einem ersten Schritt max. 94,9 Prozent der Gesellschaftsanteile an einer grundstückshaltenden Gesellschaft (insbesondere GmbH oder KG), dann fällt keine Steuer an. Bei einem Immobilienwert von 5 Millionen Euro können zukünftig 325.000 Euro gespart werden. Zwar hat der Steuergesetzgeber 2013 die Hürden für solche Modelle etwas erhöht, doch sie sind nach wie vor gut machbar. Die Steuerersparnis rechtfertigt die etwas höheren Transaktions- und Folgekosten alle Male.
Nico Schley ist Rechtsanwalt im Kölner Büro von Osborne Clarke.
