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Creditreform

Trotz historisch niedriger Zinssätze für Immobiliendarlehen lassen sich positive Renditen vor allem bei umfangreichen Renovierungsarbeiten in den Anfangsjahren nur selten erzielen. Verluste aus der Vermietung von Immobilien werden von der Finanzverwaltung aber nur dann zur Verrechnung mit anderen positiven Einkünften zugelassen, wenn sich innerhalb der gesamten voraussichtlichen Nutzungsdauer ein positiver Überschuss der Mieteinnahmen über die Ausgaben erwirtschaften lässt. Anders als beim Investor bleiben mögliche Wertsteigerungen der Gebäude und Grundstücke bei den Hochrechnungen der Finanzämter allerdings außen vor. Sofern es sich nicht um besonders aufwändig ausgestattete Luxusimmobilien handelt, gehen die Finanzämter bei einer von vornherein auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit – gleich ob das Objekt zu Wohnzwecken oder geschäftlich genutzt wird – jedoch regelmäßig auch ohne Überschussprognose von der geforderten Einkunftserzielungsabsicht aus, die allenfalls in Ausnahmefällen verneint werden darf. Zu diesen zählen schwer vermietbare Wohnungen. Sollen die Investitionen auch steuerlich nicht vergebens sein, sind deren Eigentümer nach der ständigen Finanzrechtsprechung gut beraten, ihre ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht durch wiederholte Anzeigenschaltungen oder die Beauftragung von Maklern nachzuweisen. Bei renovierungsbedürftigen Objekten verlangt der Bundesfinanzhof (BFH) zudem zeitnahe Instandsetzungsmaßnahmen (siehe Übersicht auf Seite 29). Nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht werden vergebliche Werbungskosten anerkannt, wenn sie nach dem Scheitern einer Investition zur Lösung vertraglicher Bindungen getätigt wurden. Eventuelle Prozesskosten zählen als Folgekosten ebenfalls zu den abzugsfähigen Aufwendungen. Glück im Unglück für einen Immobilienbesitzer in spe, der wegen ernsthafter Differenzen mit dem beauftragten Bauträger vor Gericht gezogen war und in einen kostspieligen Vergleich geriet. Nach Auffassung der BFH-Richter hatte die Vorinstanz zu Unrecht den Werbungskostenabzug versagt, weil die Aufwendungen erst nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht entstanden waren (Urteil vom 15. November 2005, Az.: IX R 3/04). Die gleiche steuerliche Behandlung erfuhren im Anschlussurteil vom 7. Juni 2006 (Az.: IX R 45/05) Schadensersatzleistungen sowie mit dem Immobilienerwerb und der Aufhebung des Kaufvertrags zusammenhängende Notar- und Rechtsanwaltskosten.

Obwohl die Finanzämter bei langfristig vermieteten Immobilien üblicherweise auf Überschussprognosen verzichten, wird die Höhe der vereinbarten Mieten im Rahmen der Einkommensteuer-Veranlagung genauestens überprüft. Und zwar unabhängig davon, ob an Angehörige oder fremde Dritte vermietet wird. Denn den vollen Werbungskostenabzug erhielten Immobilienbesitzer in der Vergangenheit nur bei Mietvereinbarungen von mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete. Darunter wurde die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose geprüft (Miethöhe von 56 bis 75 Prozent) oder die Wohnraumüberlassung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil mit lediglich anteiligem Werbungskostenabzug für die mit der unentgeltlichen Nutzungsüberlassung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Kosten aufgeteilt (Miethöhe unter 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete). Zum 1. Januar 2012 wurde dieses komplexe und in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt führende Verfahren durch eine Neuregelung im Einkommensteuergesetz (§ 21 Abs. 2 EStG) deutlich vereinfacht: So gilt eine dauerhafte Wohnraumvermietung seit Beginn des Jahres schon dann als vollentgeltlich und unschädlich für den vollen Werbungskostenabzug, wenn vom Mieter mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete gezahlt wird. Bei niedrigeren Mieten erfolgt die Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil; weggefallen ist die bislang erforderliche Totalüberschussprognose innerhalb der Grenzen. Wichtig: Zur ortsüblichen Marktmiete zählt der Bundesfinanzhof neben der Kaltmiete auch die umlagefähigen Nebenkosten (zuletzt im Urteil vom 11. Mai 2011, Az.: VI R 65/09).

Weil vom Gesetzgeber keine Übergangsregelungen vorgesehen wurden, drohen bei bestehenden Mietverträgen trotz der ansonsten begrüßenswerten Vereinfachung finanziell empfindliche Nachteile. Und zwar immer dann, wenn bei Mieten zwischen 56 bis unter 66 Prozent die bislang erforderliche Überschussprognose noch positive Renditen auswies, nach der neuen Rechtslage nunmehr jedoch zwingend eine Aufteilung der gezahlten Werbungskosten vorzunehmen ist. Als Ausweg bleibt betroffenen Vermietern letztlich nur eine Mieterhöhung, was die im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 BGB) festgeschriebene mietrechtliche Kappungsgrenze (innerhalb von drei Jahren keine Mieterhöhung über 20 Prozent) freilich in nicht wenigen Fällen verbietet – immerhin gilt die Kappungsgrenze sogar dann, wenn die ortsübliche Marktmiete weit über der vertraglich vereinbarten Miete liegt.

Finanzierungsvorteil Vorsteuerabzug

Wenig Gefallen dürften potenzielle Investoren darüber hinaus am gestiegenen Finanzierungsbedarf aufgrund des neuerdings stark eingeschränkten Vorsteuerabzugs für gemischt genutzte Grundstücke finden. Sofern eine Immobilie lediglich teilweise unternehmerischen Zwecken dient oder umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, dürfen seit Anfang 2011 nur noch die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge abgezogen werden. Konsequenterweise verlangen die Finanzbehörden eine Dokumentation jeder vorsteuerunschädlichen Verwendungsabsicht anhand objektiver Anhaltspunkte wie (Online-) Inserate, Schriftwechsel oder Mietverträge. Immobilienbesitzer sollten deshalb äußerste Sorgfalt darauf verwenden, die beabsichtigte unternehmerische Nutzung im Zweifelsfall durch belastbare Nachweise belegen zu können.

Kurz beleuchtet: Finanzrechtsprechung im Überblick

Grundstücksbezogene Prüfung: Befinden sich auf einem Grundstück mehrere jeweils separat vermietete Gebäude oder Gebäudeteile, erfolgt die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht grundstücksbezogen, sondern gesondert für jede einzelne vermietete Immobilie. Die gute Nachricht: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen sollen die Finanzämter grundsätzlich und typisierend selbst dann von der Absicht zur Erzielung eines Einnahmenüberschusses ausgehen, wenn der Mieter oder Pächter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt und über längere Zeiträume mit Werbungskostenüberschüssen zu rechnen sei. Im Streitfall hatte die Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus, Stall und Scheune bebauten Grundstücks den Stall an Pferdeliebhaber und die Scheune zum Unterstellen von Wohnmobilen verpachtet (BFH-Urteil vom 1. April 2009, Az.: IX R 39/08).

Leerstände vermeiden: Vor allem bei schwer vermietbaren Wohnungen kommen Eigentümer um den Nachweis ihrer ernsthaften Vermietungsabsicht durch Inserate oder die Beauftragung von Maklern nicht herum. Scheitert die Vermietung des Objekts an seiner ungünstigen baulichen Gestaltung, fordert der Bundesfinanzhof (BFH) vom Eigentümer sogar eine bauliche Umgestaltung. Tut er das nicht, dürfen die Finanzämter eine Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht unterstellen und den Werbungskostenabzug ablehnen (Urteil vom 25. Juni 2009, Az.: IX R 54/08). Wie schnell notwendige Renovierungsarbeiten aus Zeit- oder Geldgründen in Eigenleistung oder durch Fachfirmen durchgeführt werden, liegt zwar grundsätzlich in der Entscheidungsbefugnis des Eigentümers. Dennoch muss die Renovierung zielgerichtet zur Vorbereitung einer Vermietung erfolgen. Als Indizien für oder gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht wertet der BFH bei renovierungsbedürftigen Objekten deshalb den zeitlichen Zusammenhang zwischen Umbaumaßnahmen und Vermietung, die Renovierungsdauer sowie die (fehlende) Absehbarkeit, ob und wann die Räume künftig tatsächlich vermietet werden sollen (BFH-Urteil vom 25. Juni 2009, Az.: IX R 54/08).

Grundsteuer senken: Bleiben Mieter trotz aller Bemühungen aus, besteht seit etlichen Jahren ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer. Doch auch hier wurden die Steuervorteile vom Gesetzgeber stark zusammengestrichen: Seit 2008 kann die Grundsteuer auf Antrag nur noch um 25 Prozent gemindert werden, sofern der tatsächliche Mietrohertrag aus Kaltmiete einschließlich Nebenkosten im betreffenden Jahr um mehr als 50 Prozent geringer als der übliche Rohertrag ausfällt. Erzielt der Vermieter überhaupt keinen Rohertrag, wird immerhin noch die Hälfte der Grundsteuer fällig. Diese erhebliche Schlechterstellung gegenüber der früheren Rechtslage erklärten die BFH-Richter in ihrer aktuellen Entscheidung vom 18. April 2012 (Az.: II R 36/10) wegen des vom Grundgesetz eingeräumten weiten Gestaltungsspielraums gleichwohl als verfassungsgemäß.