In einem aktuellen Urteil hatte sich der Bundesfinanzhof mit der Frage zu befassen, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht auch bei langjährigem Leerstand von Wohnungen anzunehmen sei. Die Kläger, ein zusammen veranlagtes Ehepaar, errichteten im Jahr 2003 eine Wohnung im Untergeschoss ihres Zweifamilienhauses, in dem sie selbst das Erd- und Obergeschoss bewohnten. Die Wohnung im Untergeschoss stand seit der Fertigstellung im Dezember 2003 bis Mai 2007 leer. Im Anschluss konnte sie für 250 Euro kalt pro Monat fremdvermietet werden.
Klage ohne Erfolg
Die Aufwendungen für die leerstehende Wohnung (etwa Grundsteuer, Versicherung, Schuldzinsen) machten die Kläger für die Jahre 2003 bis 2006 als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in ihrer Einkommensteuererklärung geltend. Das Finanzamt berücksichtigte zunächst die Werbungskostenüberschüsse für die Jahre 2003 und 2004. Für die Jahre 2005 und 2006 gewährte das Finanzamt den Abzug der Werbungskosten nicht, da keine ernsthafte Einkünfteerzielungsabsicht gegeben sei. Die Bescheide für die Vorjahre 2003 und 2004 wurden entsprechend geändert. Eine Klage der Eheleute beim Finanzgericht blieb ohne Erfolg. Zu einem anderen Ergebnis kommt nun der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 11.12.2012 (IX R 68/10).
Gründe für die Entscheidung
Der Bundesfinanzhof führt aus, dass Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung abziebar sind, sofern der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen und nicht wieder aufgegeben hat. Dies bedeutet, der Steuerpflichtige muss durch die Vermietung seines Objekts Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen wollen.
Da es dem Steuerpflichtigen obliegt, welche Art und Weise der Platzierung und Bewerbung seines Mietobjekts er wählt, sei im vorliegenden Urteil eine Einkünfteerzielungsabsicht trotz langjährigem Leerstand des Objekts anzunehmen. Dies wird vor allem darin begründet, dass die Kläger seit 2004 – nachweislich – mit nahezu allen Mietinteressenten Kontakt aufnahmen, die in der regionalen Wochenzeitung eine entsprechende Wohnung im Umkreis der Kläger gesucht haben. Zudem wurde die Wohnung von den Klägern in Form einer Anzeige und persönlichen Angeboten im Umkreis angeboten, was ebenfalls als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen sei. Als nicht notwendig erachtete der Bundesfinanzhof im vorliegenden Fall z. B. eine Annonce im Wohnungsmarkt einer überregionalen Tageszeitung. Auch die Tatsache, dass die Wohnung im Jahr 2007 tatsächlich vermietet wurde, könne als Indiz für eine von Anfang an beabsichtigte Vermietung des Objekts gesehen werden. Da im Ergebnis somit eine Einkünfteerzielungsabsicht gegeben ist, können auch die mit dem Objekt in Zusammenhang stehenden Aufwendungen als Werbunskosten in der Einkommensteuer geltend gemacht werden.
Fazit
Die Einkünfteerzielungsabsicht und der damit zusammenhängende Werbungskostenabzug sind zwar im jeweiligen Einzelfall zu prüfen, grundsätzlich können aber folgende Aussagen getroffen werden:
- Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können als Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht aufgenommen und nicht wieder aufgegeben hat. Dies gilt sowohl für neu errichtete Objekte als auch für Objekte, die vor dem Leerstand dauerhaft vermietet waren.
- Der Steuerpflichtige hat einen inhaltlich angemessenen, zeitlich begrenzten Beurteilungs-spielraum, auf welche Art und Weise er sein Objekt vermarktet und anbietet. Es kann dem Steuerpflichtigen bei langjährigem Leerstand seines Objekts zuzumuten sein, durch Zuge-ständnisse bei den Mietverhältnissen oder der Miethöhe die Vermietungschancen zu steigern.
- Im Einzelfall kann ein besonders lang andauernder Leerstand dazu führen, dass die Ein-künfteerzielungsabsicht bei einem vorher vermieteten Objekt ohne Verschulden des Steuerpflichtigen wegfällt, wenn das Mietobjekt wegen fehlender Marktgängigkeit oder anderen Vermietungshindernissen in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann.
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