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Creditreform

Ausführlich beschäftigen sich die bayerischen Steuerexperten in der Broschüre mit verschiedenen Vermietungsszenarien. Die wichtigsten im Überblick:

Ferienwohnungen. Eine EEA erkennt der Fiskus nur dann an, wenn der Besitzer die Wohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet oder zumindest vermieten will und sie nicht selber nutzt. „Von einer ausschließlichen Vermietung ist noch auszugehen, wenn die Ferienwohnung an mindestens 75 von 100 der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich vermietet wird“, legt der Leitfaden fest.

Verbilligte Überlassung. Der Klassiker: Die vermögenden Eltern überlassen dem studierenden Nachwuchs das Apartment zum Freundschaftspreis. Kein Problem, solange das Mietverhältnis auf Dauer angelegt ist. Aber: „Sofern die Vermietung nicht zu mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete erfolgt, sind die Werbungskosten nur insoweit abzugsfähig, als sie auf den entgeltlichen Teil entfallen“, so der Leitfaden.

Leerstand. Besonderes Augenmerk legen die Finanzämter auf Immobilien wie die in Köln-Junkersdorf, die seit Jahren leer stehen. Immerhin: Solange der Vermieter per Anzeige oder Makler nach neuen Mietern sucht, ist er auf der sicheren EEA-Seite. Doch das gilt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs nur eingeschränkt. „Für die Beurteilung der Frage, ob im Einzelfall unternommene Vermietungsbemühungen als erfolgversprechend anzusehen sind, steht dem Steuerpflichtigen ein inhaltlich angemessener, zeitlich jedoch begrenzter Beurteilungszeitraum zu“, so die Richter und verlangen, dass der Besitzer zum Beispiel in puncto Miethöhe Zugeständnisse macht, um endlich einen Mietvertrag vorweisen zu können.

Unterm Strich kommt es darauf an, dass der Vermieter eine nachvollziehbare Überschussprognose präsentieren kann. Sie sollte die Frage beantworten, ob sich mit der Immobilie langfristig ein Totalüberschuss erzielen lässt. Teil der Rechnung sind dabei die wahrscheinlichen Einnahmen und Werbungskosten der nächsten 30 Jahre, nicht jedoch erhoffte Wertsteigerungen des Objekts oder mögliche Veräußerungsgewinne.

 

Interview: „Entscheidungsspielräume werden eingeengt“
Alexander Wiech, Leiter Kommunikation bei Haus & Grund Deutschland, über bürokratische Hürden für Vermieter, das Bestellerprinzip und die Mietersuche über das Web.

© Die Hoffotografen GmbH Berlin

© Die Hoffotografen GmbH Berlin

Rund drei Millionen der insgesamt sieben Millionen privaten Vermieter in Deutschland erzielen mit ihren Wohnungen oder Häusern keinen Ertrag. Was machen sie falsch?
Ich beobachte vor allem drei Probleme. Erstens: In vielen Regionen – das gilt nicht nur für Ostdeutschland – wird das Vermieten von Wohnungen aufgrund der demografischen Entwicklung immer schwieriger. Zweitens: Private Vermieter sind eher an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert als an einer hohen Rendite. Und drittens: Der Staat macht es den privaten Vermietern nicht einfach. Immer detailliertere gesetzliche Regelungen – Stichwort Mietpreisbremse – und bürokratische Anforderungen engen die Entscheidungsspielräume der Vermieter ein und kosten Geld.

Seit dem Sommer gilt das Bestellerprinzip in puncto Maklercourtage. Stellen Sie einen Trend zum Searchyourself fest?
Ja, die Vermieter, die es zeitlich können und vor Ort sind, kümmern sich jetzt vermehrt selbst um die Vermarktung ihrer Wohnungen. Doch die, die es nicht können, beauftragen und bezahlen weiterhin einen Makler.

Diverse Startups wie Righthome, Moovin oder Smmove bieten die Mietersuche übers Web – ohne Maklercourtage. Sind diese Portale eine echte Alternative für private Vermieter?
Das muss jeder selbst entscheiden und hängt sicherlich auch von der Region ab. Einige dieser Angebote sind bislang örtlich noch sehr begrenzt. Man wird die nächsten Monate abwarten müssen, um zu sehen, welcher Anbieter das Potenzial hat, zu den großen aufzuschließen.