Wenn Betriebsverantwortliche im Mittelstand ein Immobiliendarlehen abschließen, legen sie gewöhnlich Wert auf Kriterien wie Darlehenslaufzeit, Zinsbindung, Höhe der Zins- und Tilgungsraten und Grundschuld als Sicherheit.
Die (Zahlungs-)Regeln beim klassischen Immobiliendarlehen sind somit auch bei Gewerbeobjekten kaum anders als beim privaten Baukredit: Auch der Firmenkunde zahlt als Kreditnehmer regelmäßig seine Zins- und Tilgungsraten und entschuldet sich schrittweise im Laufe der Zeit. Bei einem normalen Tilgungsverlauf dauert es aber meist mehr als 20 Jahre, bis der letzte Euro an den Kreditgeber zurückgezahlt ist.
Schneller kann es allerdings gehen, wenn während des Zeitraumes der Zinsbindung eine oder mehrere Sondertilgungen geleistet werden können. Diese Flexibilität sollten sich gerade Unternehmer unbedingt sichern. Denn häufig steht bereits frühzeitig fest, dass der Kreditnehmer zukünftig mit einem größeren Geldeingang wie etwa einer Schenkung oder einer fälligen Kapitalanlage rechnen kann. In solchen Fällen sollte rechtzeitig disponiert und mit dem Kreditgeber verbindlich vereinbart werden, unter welchen Voraussetzungen eine oder mehrere Sondertilgungen dann auch tatsächlich möglich sind.
Sondertilgungen kostenfrei
Grundsätzlich sehen Darlehensverträge Sondertilgungen nämlich nicht vor – sie müssen in aller Regel ausdrücklich vereinbart werden und bedürfen meist hartnäckiger Verhandlungen. Um ihren Kunden entgegenzukommen, stimmen Kreditgeber, also meist Bankinstitute, dem Wunsch nach Sondertilgungen häufig zwar zu. Allerdings knüpfen sie diese Zustimmung regelmäßig an Bedingungen wie einer Begrenzung auf eine bestimmte Höhe. Zum Beispiel: „Jährliche Sonderzahlungen können maximal bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme betragen“ oder „Während der Zinsbindung können Sonderzahlungen maximal bis zu 15 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme erfolgen“.
Hinzu kommt ein weiterer wichtiger Punkt: Sondertilgungen sollten stets kostenfrei sein. Dass dies keineswegs selbstverständlich ist, lässt sich an vielen Beispielfällen aus dem Mittelstand nachweisen. An Stellschrauben stehen gewieften Kreditgebern nicht nur unmittelbar erkennbare Kosten – etwa ausdrücklich ausgewiesene Gebühren – zur Verfügung, sondern auch eine Erhöhung des Effektivzinssatzes: Wird eine Sondertilgung geleistet, erhöht sich in so manchem Vertrag danach der Zinssatz. Dies sollten Betriebsverantwortliche keinesfalls akzeptieren. Um die in der Regel angenehme Geschäftsverbindung nicht zu gefährden, lenken Kreditgeber dann häufig ein und verzichten auf die erwähnten Gebühren ebenso wie auf Zinserhöhungen.
Verhandlungen bitte frühzeitig
Schwierige Verhandlungen stehen meist dann bevor, wenn Sondertilgungen erst während der Zinsbindung eines Darlehens angesprochen werden, also während der Laufzeit. Hier ist der Darlehensnehmer meist auf das Entgegenkommen des Kreditgebers angewiesen. Dieser mag zwar in Ausnahmefällen einer für seinen Kunden günstigen Lösung zustimmen – häufig wird er aber auf einem Zinsausgleich, der Vorfälligkeitsentschädigung, bestehen. Ob es unter einer solchen Bedingung tatsächlich sinnvoll ist, ein Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen, muss im Einzelfall entschieden werden.
Einen Sonderfall stellen „variabele“ Darlehen dar, deren Zinssatz sich während der Laufzeit üblicherweise an der Entwicklung eines Referenzzinssatzes orientiert. Fällt oder steigt dieser Referenzzinssatz, wird dessen Entwicklung je nach Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber am konkreten Darlehenszinssatz nachvollzogen: Dieser fällt oder steigt je nach Vertragsdetail ebenfalls. Üblich ist bei einer variablen Verzinsung, dass Sondertilgungen grundsätzlich jederzeit kostenlos möglich sind. Allerdings trägt der Kreditnehmer bei dieser Zinsvariante das Risiko steigender Zinsen, während dies bei einer Festzinsvereinbarung während der Zinsbindung nicht der Fall ist. Hier gilt der fest vereinbarte Zinssatz zwischen den Geschäftspartnern. Auch hier sollte im Einzelfall besonnen entschieden werden, unbedingt auch unter Einbeziehung des Steuerberaters.
Michael Vetter
· Vor der Unterschrift auf einem Darlehensvertrag sollte jeder einzelne Punkt des Vertrages sorgfältig geprüft werden. Es ist nicht damit getan, den Vertrag quasi „im Vorübergehen“ durchzusehen und voreilig zu unterzeichnen.
· Neben möglichen Vereinbarungen zu Sondertilgungen und damit verbundener Kosten sind auch weitere wichtige Bestandteile wie Effektivzinssatz, Dauer der Zinsbindung sowie Kreditsicherheiten wichtig. Offene Fragen können dann noch rechtzeitig geprüft werden. Nachverhandeln ist weitaus schwieriger: Das gilt auch für mögliche Weiterverkäufe und Abtretungen des Vertrages oder der Kreditforderung.
· Klären Sie daher vor Vertragsabschluss, ob ihr Kreditgeber Kreditverkäufe in Erwägung zieht oder nicht.
