Vermietete Immobilien versprechen hohe Renditen, bescheren Eigentümern aber auch jede Menge Arbeit. Was der Gesetzgeber vorschreibt.
Gut vermietete Objekte in aufstrebenden Lagen gelten als besonders renditestark. Wer jedoch anderen gegen Geld seine Wohnung überlässt, muss dafür auch manche Kröte schlucken. Der Grund: Mieter dürfen sich, obwohl sie in einer fremden Wohnung leben, ebenso auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes berufen, wie der Eigentümer selbst (BVerfG, Az.: 1 BvR 208/93). Das bedeutet: Im Einzelfall kann es schwierig werden, den Vertrag zu beenden oder umzugestalten.
Trennung mit Hindernissen
Eine der wohl wichtigsten mietrechtlichen Vorgaben für Eigentümer: Sie dürfen einen Mietvertrag nur dann kündigen, wenn es dafür einen guten Grund gibt. Wann ein solcher Grund vorliegt, darüber lässt sich in der Praxis streiten. Jüngstes Beispiel ist ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs. Die Karlsruher Richter haben – einmal mehr – die Rechte der Mieter gestärkt und entschieden: Eine Kündigung des Mietvertrags ist nur dann zulässig, wenn dem Eigentümer andernfalls ein erheblicher Nachteil entsteht (Az.: VIII ZR 243/16).
Im konkreten Fall hatte der Eigentümer einer Immobilie einem Mieter gekündigt, weil er sie abreißen wollte. Auf dem Grundstück sollte die Erweiterung eines benachbarten Modehauses entstehen. Der Mieter klagte – und bekam Recht. Der BGH befand: Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung könne mit dieser nicht nach Belieben verfahren, um seinen Gewinn zu optimieren. In dem Fall sei noch kein „erheblicher Nachteil“ entstanden, der eine solche Verwertungskündigung rechtfertigen könnte.
Nur für die Familie
Auch wer sich wegen Eigenbedarfs von einem Mieter trennen will, muss gute Argumente haben. Das Gesetz schreibt vor, dass der Vermieter seine Immobilie „benötigen“ muss. Er muss also einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund nennen, warum er die Räume künftig nicht mehr dem Mieter überlassen kann. Vergleichsweise einfach ist das noch, wenn er die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen braucht.
Deutlich mehr muss er argumentieren, wenn er seinen Mieter für weitläufige Verwandte oder sonstige „Angehörige seines Haushaltes“ vor die Tür setzen will. Dann muss „eine rechtliche oder zumindest moralische Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung von Unterhalt oder sonstiger Fürsorge ihnen gegenüber hinzukommen“ (LG Frankfurt, Az.: 2/17 S 196/01, 2-17 S 196/01). Ferner rechtfertigt ein Vertragsbruch aufseiten des Mieters einen solchen Schritt. „Zahlt dieser wiederholt seine Miete nicht oder nicht pünktlich, ist die Kündigung des Vermieters ebenfalls gerechtfertigt“, sagt Alexander Wiech, Mitglied der Bundesgeschäftsführung beim Eigentümerverband Haus & Grund.
Wie viel Miete ist okay?
Eine Wissenschaft für sich ist zudem das Thema Miethöhe – und das nicht erst, seit der Gesetzgeber die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt hat. Sie soll in Ballungsgebieten mit besonders angespannten Wohnungsmärkten verhindern, dass die Mieten bei Wiedervermietungen zu schnell steigen: Erhöhungen bei Mieterwechseln dürfen in Großstädten daher nicht dazu führen, dass die neue Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Dieser Begriff bezeichnet die Durchschnittsmiete, die in einer bestimmten Wohngegend für vergleichbare Immobilien üblicherweise gezahlt wird. „Wichtige Kriterien bei der Ermittlung dieses Wertes sind Größe, Ausstattung und Lage der Wohnung oder des Hauses sowie die energetische Ausstattung“, sagt Experte Wiech. Einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Region gibt – so vorhanden – der Mietspiegel der betreffenden Gemeinde oder Stadt.
Mit viel Vorlauf
Auch im laufenden Mietverhältnis können Eigentümer nicht nach eigenem Gutdünken die Miete nach oben schrauben. Zum einen müssen seit dem Einzug des Mieters (oder der letzten Erhöhung) mindestens zwölf Monate liegen und zwischen Ankündigung und der tatsächlichen Mieterhöhung noch mal mindestens drei Monate vergehen. Weitere Einschränkung: Innerhalb von drei Jahren darf der Preisaufschlag die Kaltmiete um maximal 20 Prozent erhöhen, in vielen Städten sind sogar nur 15 Prozent erlaubt.
Ausnahmen bestehen nur dann, wenn der Eigentümer seine Immobilie renoviert oder saniert. Sind die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, darf der Vermieter elf Prozent der notwendigen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen hingegen lassen sich der Mieterhöhung nicht zugrunde legen (BGH, Az.: VIII ZR 84/08). Damit die Mieterhöhung durchsetzbar ist, müssen Eigentümer ihre Mieter spätestens drei Monate, bevor die Bagger anrollen, über ihre Pläne informieren. „Diese Ankündigung muss den Mieter per Brief, Fax oder E-Mail erreichen, also in Textform“, sagt Johannes Mauder, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in München. Sie muss den Beginn, die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme und die zu erwartende Mieterhöhung nennen.
Nebenkostenabrechnung
Ein weiterer klassischer Konfliktpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist die alljährliche Betriebskostenabrechnung. Wichtig ist dabei zunächst, dass der Mietvertrag die Umlage der Kosten überhaupt vorsieht – sonst bleibt der Eigentümer von vornherein darauf sitzen. Zudem ist zu unterscheiden, ob eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist oder sich die Parteien auf eine Betriebskostenvorauszahlung geeinigt haben. Die Pauschale hat den Vorteil, dass der Vermieter keine Abrechnung erstellen muss; ist die genannte Summe nicht kostendeckend, lässt sich der Verlust aber nicht mehr ausgleichen.
Vereinbaren die Parteien Vorauszahlungen, muss der Vermieter hingegen abrechnen und die genauen Kosten ermitteln. Hat der Mieter zu viel gezahlt, bekommt er Geld zurück, hat er zu wenig entrichtet, kann der Eigentümer eine Nachforderung erheben. Das Verfahren ist vergleichsweise komplex und schon kleine Fehler können den Totalausfall bedeuten. Rechtsanwalt Mauder rät Vermietern daher zu großzügigen Vorauszahlungen. „Wenn Mieter Geld zurückbekommen, wehren sie sich eigentlich nie gegen eine Abrechnung“, so der Jurist. „Müssen sie hingegen nachzahlen, ist die Gefahr deutlich größer, dass sie nach Fehlern in der Abrechnung fahnden – und fündig werden.“
Diese Pflichten haben Vermieter
Draußen bleiben. Der Eigentümer muss seinem Vertragspartner die Wohnung zur Verfügung stellen und ihm die Schlüssel überlassen. Ab diesem Termin hat der Mieter das Hausrecht.
Schäden reparieren. Der Vermieter muss sich darum kümmern, dass die Immobilie während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses den Zustand hat, der im Mietvertrag angegeben ist, und in dieser Zeit auftretende Schäden beseitigen lassen.
Heizung einschalten. Die Heizperiode beginnt am 1. Oktober und endet am 30. April des Folgejahres. In dieser Zeit muss sich die Wohnung auf mindestens 20 Grad erwärmen lassen.
Familiennachzug erlauben. Will der Mieter, dass auch sein Ehepartner oder seine Kinder mit einziehen, darf der Vermieter nur dann ein Veto einlegen, wenn die Wohnung durch die Neuankömmlinge überbelegt wäre.
Zweitbesetzung anerkennen. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung unterzuvermieten, kann der Vermieter dem nicht widersprechen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter vorübergehend einen Job im Ausland annehmen muss.
