Hausse mit Häusern

Aktien gelten als riskant, Investmentfonds als teuer, Festgeld und Anleihen sind praktisch zinslos. Firmenchefs und Führungskräfte gestalten ihren Vermögensaufbau zunehmend auch mit Immobilien. Doch wegen des teils dras­tischen Preisanstiegs ist dies unsicherer als noch vor wenigen Jahren. 

Immobilien boomen. Und mit ihnen Immobilienfonds. Das Nettovermögen der in Deutschland zum Vertrieb zugelassenen offenen Immobilienfonds betrug zum 28. Februar 2018 sage und schreibe 90,7 Milliarden Euro. Zum Vergleich: Vor drei Jahren waren es gut 81 Milliarden Euro. Und das alles bei einem durchaus ansehnlichen Wertzuwachs.

So legten Immobilienfonds als Gesamtheit nach Berechnungen der Branchenvereinigung BVI Bundesverband Investment und Asset Management auf Jahressicht 5,6 Prozent zu. Spürbar schlechter allerdings ist die langfristige Wertentwicklung im Schnitt, die insbesondere durch die Beinahe-Crashs einiger offener Immobilienfonds nach der weltweiten Finanzmarktkrise im Jahr 2008 und deren Folgen beeinträchtigt wurde. Der Wertzuwachs sämtlicher offener Immobilienfonds betrug laut BVI-Statistik in den vergangenen zehn Jahren nur noch 2,5 Prozent im Schnitt, über die vergangenen 20 Jahre immerhin 3,6 Prozent.

Unter dem Strich sind offene Immobilienfonds „als Beimischung sehr gut geeignet, um im Portfolio die Risiken zu begrenzen. Insbesondere die Streuung über unterschiedliche Nutzungsarten von Immobilien macht die Fonds interessant“, sagt Sven Meier, Vorstand der Vivono Wohnungsgenossenschaft in Miesbach.

Ein Nachteil sind die vergleichsweise hohen Kosten. Vor allem der Ausgabeaufschlag von rund drei Prozent oder mehr fällt ins Gewicht, wenn Anleger Fondsanteile bei ihrer Bank oder Sparkasse ordern. Das Agio kann den tatsächlichen Ertrag spürbar schmälern. Gleiches gilt für Verwaltungs- und andere Gebühren. Was im Übrigen kein Alleinstellungsmerkmal von offenen Immobilienfonds ist, sondern ein Makel jedes aktiv gemanagten Investmentfonds. Nur sind hohe Kosten bei Wertzuwächsen von zehn Prozent und mehr, wie bei guten Aktienfonds bisweilen der Fall, erträglicher als bei einem Jahresplus von fünf Prozent oder weniger. Sven Meier empfiehlt: „Offene Immobilienfonds eignen sich bei einem höheren Einmalinvestment überwiegend für Anleger mit einem Horizont von fünf bis zehn Jahren.“

Offene Immobilienfonds sind zweifellos die im Vergleich defensivste Form der Investition in Wohnungen, Büro- und Gewerbeobjekte, Hotels, Logistik- und andere Spezialimmobilien. Weiterer Vorteil: Die Ausschüttungen dieser Fonds sind nach einer Faustformel zu rund 60 Prozent steuerfrei, weil Abschreibungen und sonstige Kosten berücksichtigt werden. Aber: Auch sie sind bei weitem nicht risikolos, wie die Jahre nach dem Ausbruch der Finanzkrise mit dem Stopp der Rücknahme von Fondsanteilen, Fondsschließungen und Fondsliquidationen gezeigt haben. Hunderttausende Investoren kamen in dieser Zeit nicht an ihr Kapital, was dem Grundgedanken von Fondsinvestments, der täglichen Verfügbarkeit des Geldes, widerspricht. Es rächte sich, dass die Fonds in jener Zeit von hauptsächlich provisionsorientierten Anlageberatern und mit dem Wohlwollen der Fondsgesellschaften gleichsam als Tagesgeld-Ersatz verkauft wurden.

Die Alternativen im Immobilienbereich sind allerdings noch riskanter. Infrage kommen AIF, früher „geschlossene Immobilienfonds“, Immobilienaktien sowie der Direkterwerb von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern. Alle drei Varianten haben Eigenheiten, die Investoren vor einer Börsenorder oder der Unterschrift unter einem Beteiligungs- oder Kaufvertrag beachten sollten:

AIF

Als Alternative Investment Fonds (AIF) werden im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) alle geschlossenen Fonds eingestuft. Dies sind nicht-börsennotierte unternehmerische Beteiligungen an Immobilien, Schiffen, Flugzeugen, Wind- und auch Solarparks sowie Wasserkraftanlagen. Zwar ist die Einstiegshürde ab in der Regel 10.000 Euro durchaus moderat. Doch die Konzentration auf ein einziges oder nur wenige Anlageobjekte birgt ein Klumpenrisiko. Hohe externe (Ausgabeaufschlag) und interne (Weich-)Kosten können die Erträge für den Investor zudem erheblich schmälern. Die mangelnde Fungibilität tut ein Übriges, da solche Beteiligungen in der Regel – weil nicht an der Börse notiert – bis zur Fondsauflösung nicht verkauft werden können.

„Im Jahr 2013 hat der Gesetzgeber die rechtlichen Zügel gestrafft, um das teils extrem hohe Risiko dieser Anlageklasse wenigstens zu dämpfen“, sagt Meier. Dank regelmäßiger Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), insbesondere durch die Genehmigungspflicht der Verkaufsprospekte, ist inzwischen einiges besser geworden. „Mit der größte Nachteil sind die laufend hohen Verwaltungskosten, insbesondere bei komplexen Immobilienprojekten“, ergänzt Meier.

Tipp: Da auch bei Immobilien-AIFs ein kurzfristiger Ausstieg praktisch unmöglich ist, sollten Investoren die Verkaufsprospekte vor allem im Hinblick auf die Risiken sorgfältig prüfen.

Immobilienaktien

Die Vonovia-Aktie ist im deutschen Elite-Index Dax notiert. Immobilien-AGs wie Alstria Office Reit, Deutsche Euro­Shop, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien oder TAG Immobilien im M-Dax. Dank der allgemein starken Börsenentwicklung in den vergangenen Jahren und der hohen Nachfrage nach Immobilienbeteiligungen notieren die Aktien der Immobilien-AGs nahe an ihren Höchstständen. Überdies winken Dividenden von teils vier Prozent und mehr.

Tipp: Investoren sollten beim Einstieg auf die langfristigen Mieterträge des Unternehmens und nicht so sehr auf kurzfristige Aktienkursschwankungen achten. Die Aktiengesellschaften erzielen ihre Gewinne überwiegend aus Vermietungserträgen sowie dem Verkauf einzelner Objekte oder Grundstücke. Für Vivono-Vorstand Sven Meier „können private Investoren durch die vergleichsweise renditestarken Ausschüttungen ein passives Zusatzeinkommen erzielen. Dieses ist gerade für die ältere Generation durchaus sinnvoll.“ Aber: Vonovia & Co. bleiben Aktien mit den typischen Risiken wie möglichen Gewinn- und Kurseinbrüchen sowie Dividen­denkappungen.
Direktinvestments

Eine Altbauwohnung in Köln, vielleicht sogar ein Mehrfamilien-Haus mit Jugendstilfassade in ansprechender Lage in München, Hamburg oder Berlin? Zweifellos, das wär’s. Zumindest auf den ersten Blick ist das Umfeld für Immobilien-Direktinvestments ideal. Denn „die Hypothekenzinsen sind nach wie vor historisch günstig mit weniger als zwei Prozent Effektivzins bei 15 Jahren Zinsfestschreibung und guter Bonität sowie ausreichendem Eigenkapital“, sagt Max Herbst, Gründer und Chef der Frankfurter Finanzberatung FMH. Deshalb tun progressionsgeplagte Anleger gut daran, aus steuerlichen Gründen ihre Immobilien-Direktinvestments größtenteils zu finanzieren. Aber: Niedrigzinsen allein sollten und dürfen nicht ausschlaggebend sein für den Kauf oder Bau eines Investmentobjekts. Erheblich wichtiger ist der Standort. Überdies unterschätzen unerfahrene Investoren und Vermieter oft die laufenden Ausgaben sowie die Kosten für Modernisierungen respektive Sanierungen insbesondere älterer Objekte. Die können Renditekiller sein – zumal angesichts der Kaufpreise, die mancherorts mittlerweile jenseits von gut und böse sind. Eine Immobilie, die jetzt zu teuer erworben wird, bleibt immer zu teuer.

Tipp: Anleger sollten sich nicht von – zumindest relativ betrachtet – hohen Mietrenditen von vier oder fünf Prozent blenden lassen. Solche Werte sind schnell Makulatur unter der Berücksichtigung der Kosten für Instandhaltung und energetische Sanierung, der Ausgaben für eine professionelle Hausverwaltung und der Einnahmeausfälle bei Leerständen oder Mieterwechseln. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) verdient jeder dritte Eigentümer und Vermieter keinen Cent mit seiner Immobilie. Die meisten von ihnen zahlen sogar noch drauf.

Bleibt abschließend nur noch die Gretchenfrage bei einem Direktinvestment in Immobilien: Lieber eine oder mehrere Eigentumswohnungen kaufen oder gleich ein Mehrfamilien­haus? Die Antwort hängt von der Risikobereitschaft sowie der langfristigen Vermögens- und Lebensplanung des Investors ab. In der Regel gibt es beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses vergleichsweise mehr fürs Geld als beim Kauf einer oder mehrerer Eigentumswohnungen. Ein größeres Mietobjekt steht überdies für eine etwas breitere Risikostreuung. Und vor allem ist man Alleineigentümer, der nach eigenem Gusto bestimmen kann, und nicht Teil einer Wohneigentumsgemeinschaft mit Abhängigkeit von Mehrheitsentscheidungen.