Das Unternehmermagazin aus der Handelsblatt Media Group

Creditreform

© Getty Images

Mit einer Umkehrhypothek können Immobilienbesitzer ihre Altersvorsorge aufbessern. Wie das funktioniert und welche Bedingungen die Finanzierungspartner stellen.

 

Wenn es um das Thema „Altersvorsorge“ geht, hat Markus Schaib (Name von der Redaktion geändert) ein mulmiges Gefühl. Der Produktionsleiter eines süddeutschen Pharmakonzerns zahlt zwar schon mehr als 30 Jahre in die gesetzliche Rentenversicherung ein.

Darüber hinaus hat er eine private Kapitallebensversicherung abgeschlossen und wird ab dem 67. Lebensjahr auch noch in den Genuss einer Betriebsrente kommen.

„Doch unterm Strich werde ich im Alter immer noch deutlich weniger Geld zur Verfügung haben als jetzt – meinen Lebensstandard werde ich dann wohl herunterfahren müssen“, sagt der 59-Jährige, der seinen richtigen Namen nicht nenne möchte, weil es um das heikle Thema Finanzen und Vorsorge geht.

Vor allem die anhaltend niedrigen Zinsen verhageln ihm seine Pläne für die Altersvorsorge. Sie sind der Grund, weshalb Schaib schon seit Jahren keinen zusätzlichen Vorsorgevertrag abschließen will.

„Außerdem möchte ich mein Budget nicht mit noch höheren monatlichen Beitragszahlungen auf Dauer belasten“, sagt er. Von einem Bekannten hörte Schaib dann von einer weiteren Alternative für die Altersvorsorge: die Umkehrhypothek.

Diese Rentenalternative kommt ursprünglich aus Nordamerika und ist dort unter dem Namen „Reverse Mortgage“ bekannt. Das Prinzip der Umkehrhypothek, in Deutschland oft auch Immobilienrente genannt, ist einfach:

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, kann eine Hypothek aufnehmen und erhält im Gegenzug von seinem Finanzpartner – dies ist in der Regel eine Bank, eine Versicherung oder ein größeres Finanzinstitut – ab dem Rentenalter einen vereinbarten Betrag, der zum Beispiel monatlich ausgezahlt wird.

Die Gesamtsumme, für welche die Immobilie als Sicherheit dient, steigt im Laufe der Zeit immer mehr an, deshalb auch „Umkehr“-Hypothek.

 

Die Rente aufstocken

„Die Immobilienrente kann ein weiterer interessanter Baustein in der Altersvorsorge sein“, sagt Alexander Krolzik, Jurist und Baufinanzierungsberater bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Die Pluspunkte dieser Vorsorgevariante liegen auf der Hand:

Da weder Tilgungen noch Zinszahlungen geleistet werden, bessert der Empfänger mit der Immobilienrente sein monatliches Salär um den ausgezahlten Betrag auf.

Gleichzeitig bleibt er jedoch uneingeschränkter Besitzer seiner Immobilie – er kann also auch im Alter in seiner vertrauten Umgebung wohnen und dort schalten und walten, wie er es möchte.

Dieses Recht birgt jedoch auch einen Nachteil in sich: Fallen größere Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an, muss er die anstehenden Investitionen aus der eigenen Tasche zahlen. Zudem steigt mit zunehmender Laufzeit die Grundschuld, die auf der Immobilie lastet.

Wer von der Umkehrhypothek profitieren möchte, muss einige Voraussetzungen erfüllen: „Der Interessent sollte bei Abschluss des Vertrags im Rentenalter sein oder zumindest kurz davorstehen“, sagt Heinz Leonhardt, Geschäftsführer der VMT Consult GmbH.

Der Immobilienexperte aus Kamen, der seit 2013 bundesweit Immobilienrenten vermittelt, nennt noch eine zweite Bedingung: „Die Immobilie muss werthaltig und in der Regel auch frei von jeglichen Belastungen sein.“ Sind die Konditionen erfüllt, deckt die Umkehrhypothek bis zu 60 oder 70 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie ab.

 

Knackpunkt Wertermittlung

Doch was ist der Verkehrswert? „Das ist der Schwachpunkt der Umkehrhypothek: die Ermittlung des objektiven Immobilienwerts“, sagt Baufinanzierungsberater Krolzik.

Er weiß: „Mit einem Haus oder einer Eigentumswohnung in einer Großstadt fällt die Umkehrhypothek höher aus, als wenn sich die Immobilie in einer ländlichen Gegend befindet.“

Doch schon die Infrastruktur, die Ausstattung und vor allem auch die emotionale Verbundenheit mit den eigenen vier Wänden geben Spielraum bei der Ermittlung. „Es ist deshalb unumgänglich, einen Gutachter mit der Bewertung zu beauftragen“, sagt Krolzik.

Ein zweiter kritischer Punkt, der vor Abschluss einer Umkehrhypothek bedacht werden muss, betrifft die Laufzeit: „Bei der ursprünglichen Variante beläuft sich diese auf Lebenszeit – doch was passiert, wenn der Besitzer so lange lebt, dass der ausgezahlte Betrag den Wert der Immobilie übersteigt?“, gibt Krolzik zu bedenken.

Sein Rat: Die Rentenempfänger sollten sich auf jeden Fall ein Wohnrecht auf Lebenszeit sichern.

VMT-Consult-Geschäftsführer Leonhardt vermittelt auch Umkehrhypotheken mit zehn- oder 15-jähriger Laufzeit. „Ist der vereinbarte Zeitraum abgelaufen, erhält der Besitzer der Immobilie ein neues Angebot zu aktualisierten Konditionen“, so Leonhardt.

Diese fallen in der Regel günstiger aus, da der Wert eines Hauses beziehungsweise einer Eigentumswohnung im Laufe der Zeit meist steigt.

Alternativ kann er sein Eigentum auch verkaufen, um die Umkehrhypothek abzulösen. Und auch für den Fall, dass der Besitzer vor Ablauf der Laufzeit stirbt, ist gesorgt: „Die Erben können die Umkehrhypothek wie vereinbart fortführen und profitieren dann von der monatlichen Rente“, sagt Leonhardt.

Doch auch die Wege der vorzeitigen Ablösung oder des Verkaufs und anschließenden Ablösung stehen ihnen offen. Das wiederum ist ein Vorteil: „Die Umkehrhypothek ist ein sehr flexibles Finanzinstrument“, sagt Leonhardt.

So viel Rente bringt die Immobilie

Neben einigen persönlichen Angaben müssen die Besitzer auch Unterlagen rund um ihr Eigenheim bereithalten. Aus ihnen sollte unter anderem hervorgehen, ob Belastungen im Grundbuch eingetragen sind oder auf welchem bautechnischen Stand die Immobilie ist. „Liegen alle notwendigen Informationen vor, kann die erste Auszahlung schon nach vier oder sechs Wochen erfolgen“, sagt Immobilienexperte Leonhardt. Am Beispiel eines Rentnerpaares (Jahrgang 1943 beziehungsweise 1950), das in einer Eigentumswohnung lebt (Wohnfläche: 100 m², Baujahr 2000, Wert: 300.000 Euro, keine weiteren Belastungen), zeigt er, wie die beiden ihre monatliche Rente von zusammen 2.500 Euro mit einer Umkehrhypothek aufbessern können:

 

10 Jahre Laufzeit > eingetragene Grundschuld: 155.000 Euro > monatliche Immobilienrente: 1.009,40 Euro

 

15 Jahre Laufzeit > eingetragene Grundschuld: 155.000 Euro > monatliche Immobilienrente: 567,56 Euro

 

lebenslange Laufzeit* > eingetragene Grundschuld: 155.000 Euro > monatliche Immobilienrente: 184,97 Euro

 

* Zinsfestschreibung: 20 Jahre