Neu- und Umbau von Handelsimmobilien aus betriebswirtschaftlicher Sicht: Kein Einzelfall in der Praxis

Wie so oft. Die Motivation erreicht den Höhepunkt, alles wurde bis ins Detail geplant und durchkalkuliert, so dass einem reibungslosen Ablauf nichts mehr im Wege stehen kann. Doch die mit einem Umzug einhergehenden euphorischen Erwartungen decken sich häufig nicht mit der anschließenden betriebswirtschaftlichen Realität. Woran liegt das? An falschen Annahmen? Einer fehlerhaften Kalkulation? Mangelnder Erfahrung, schließlich zieht man nicht jede Woche um? Sind die Erwartungen einfach zu hoch? Oder liegt es vielleicht doch eher an der allgemeinen Unterschätzung eines solchen Vorhabens?

Zur Verdeutlichung haben wir den Soll-/Ist-Vergleich in Bezug auf Umsatz und Ergebnis von drei realen Betrieben durchgeführt. Die Zahlen betreffen jeweils das Jahr des Umzugs bzw. der Fertigstellung der Immobilie. Alle drei Unternehmer waren fest davon überzeugt, dass die mit dem Projekt verbundenen Belastungen sehr niedrig sein werden („Das kriegen wir problemlos hin …“) und gingen davon aus, dass die positiven Effekte bereits in dem Monat des Umzugs entstehen („Das muss doch sofort besser werden …“). Als Berater aller drei Firmen haben wir jeweils bei Erstellung der Planung auf unsere deutlich abweichende Einschätzung hingewiesen. Die Inhaber waren dennoch stets der Auffassung, dass ihre positiveren Annahmen zutreffen.

Um künftigen „Bauwilligen“ Fakten in die Hand zu geben, die unsere Auffassung des schwierigen Übergangsjahres belegen, haben wir zur Illustration von diesen drei Betrieben einen Soll-/Ist-Vergleich erstellt.

Es handelte sich um ein Umbauvorhaben an einem ca. 10 Kilometer entfernten Ort. Der Umzug erfolgte Ende des Jahres. Wir hatten bei der Planung darauf hingewiesen, dass die Kosten für den Umzug und die Betriebsunterbrechung zu niedrig angesetzt waren und wir daher das Planergebnis für unrealistisch halten. Während die Umsätze in etwa den Planzahlen entsprachen (hatten wir so auch erwartet), ging unsere Befürchtung auf der Kostenseite leider auf. Statt eines Gewinns von 400 TEUR hat das Unternehmen eine Nullrunde gefahren. Für ein Jahr des Umzugs kein schlechtes Ergebnis – im Hinblick auf die Kommunikation mit den Hausbanken aber sehr schwierig.

FAZIT: Unnötige Erschwernis der Banken-Kommunikation, eine realistische Null-Planung von Beginn an hätte allen Beteiligten Nerven gespart.

Dieser Händler erwartete aus dem im späten Frühling erfolgten Umzug auf ein neues Gelände eine deutliche Umsatzsteigerung. In Anbetracht der bekannten regionalen Umfeld- Bedingungen hielten wir diese Einschätzung für absolut unrealistisch. Ein weiteres Problem war die Tatsache, dass der Unternehmer – trotz unserer Warnung – auf einen Architekten verzichtete und die Bauleitung vor Ort selber übernahm. Dadurch fehlten die notwendigen Kapazitäten in der internen Betriebssteuerung, was sich in einer dramatischen Verschlechterung der Buchhaltungsqualität niederschlug. Die eingesparten Architekten-Kosten wurden durch den Verlust des Unternehmens am Jahresende weit überkompensiert.

FAZIT: Falsche Planungsparameter, persönliche Überschätzung führt zu unnötigem Verlust.

Der Händler hat ein abweichendes Wirtschaftsjahr. Aufgrund seiner handwerklichen Fähigkeiten hat der Unternehmer den (großen) Umbau auf seinem Gelände zu weiten Teilen selber durchgeführt. Deshalb fehlte die Zeit für die interne Betriebssteuerung. Wir hatten zu Beginn darauf hingewiesen, dass der Unternehmer nicht selber bauen, sondern besser Handwerker beauftragen sollte. Zudem hatte der Unternehmer keine Kosten für den Umzug geplant. Auch auf diesen Planungsirrtum hatten wir hingewiesen.

FAZIT: Falsche Planungsparameter, am falschen Ende gespart, unnötigen Verlust eingefahren.