Finanzierung

Geschicktes Timing

Das sollte ihm nicht noch einmal passieren: Vor rund sechs Jahren finanzierte Uwe H. seine Gewerbeimmobilie zu einem Zinssatz von 6,5 Prozent pro Jahr und erwischte ziemlich exakt ein zwischenzeitliches Zinshoch, das sich in den folgenden Jahren auf nunmehr nach wie vor rund vier Prozent pro Jahr wieder verringerte. Bei einem Finanzierungsvolumen von immerhin fast 400.000 Euro beträgt die jährliche Mehrbelastung für H.

bei dieser Zinsdifferenz von 2,5 Prozent also rund 10.000 Euro. Dieser finanzielle Aufwand war für H. auf Grund der in den vergangenen Jahren mehr oder weniger unbefriedigenden Ertragsentwicklung im Handwerk nur schwer zu bewältigen, so dass er bei der in knapp zwei Jahren bevorstehenden Anschlussfinanzierung seiner Immobilie auf Nummer sicher gehen möchte.

Wer nichts dem Zufall überlassen will

Nach Rücksprache mit seiner Hausbank muss er mit dieser Anschlussfinanzierung nämlich keineswegs bis zum Ablauf der Zinsbindung warten, sondern kann bereits heute eine verbindliche Vereinbarung mit seinem Kreditinstitut über die Höhe des zukünftigen Jahreszinses treffen.

Die Möglichkeit bietet ihm dazu ein so genanntes “Forward- oder Vorratsdarlehen”, das mittlerweile von einer Vielzahl von Bankinstituten angeboten wird. Es eignet sich vor allem für Kreditnehmer, die bei der Entwicklung zukünftiger Darlehenszinsen nichts dem Zufall überlassen und heute bereits wissen wollen, mit welcher monatlichen oder jährlichen Zinsbelastung sie in den kommenden Jahren konkret rechnen müssen.

Unterschiedlich hoher Aufschlag

Vor der endgültigen Entscheidung zu Gunsten eines Forwarddarlehens sollten Kreditnehmer wie H. naturgemäß prüfen, ob die erwartete Zinsentwicklung tatsächlich nach oben zeigt oder ob auch zukünftig mit eher niedrigen Zinssätzen zu rechnen ist. Die aktuellen Prognosen gehen jedoch meist davon aus, dass im Zuge der konjunkturellen Entwicklung mit steigenden Zinssätzen kalkuliert werden sollte. Selbst Zinsoptimisten räumen ein, dass ein zukünftig nach wie vor stabiles Zinsniveau um vier Prozent pro Jahr herum eher unwahrscheinlich ist, da vor allem die erwartete Investitionsgüternachfrage entsprechende Zinssteigerungen realistisch erscheinen lässt.

H. will aus den bekannten Gründen von diesen Überlegungen des Für und Wider ohnehin nichts wissen, da für ihn die Entscheidung für ein Forwarddarlehen nach einer kurzen Überlegungsphase gefallen ist. Durch die Erfahrungen der vergangenen Jahre geprägt, geht es ihm nun vor allem um die Wahl des richtigen Finanzierers. Dabei ist klar, dass seine bisher finanzierende Hausbank die besten Chancen besitzt, auch zukünftig mit ihm im Darlehensbereich zusammenzuarbeiten. Hier wissen beide Seiten, was sie voneinander haben: Während H. pünktlich und regelmäßig seine Zins- und Tilgungsraten gezahlt hat, ist ihm das Kreditinstitut bei vorübergehenden Liquiditätsproblemen stets unbürokratisch und verlässlich entgegengekommen. Daher ist es für H. selbstverständlich, dass auf Grund dieses “Heimvorteils” die Offerte seiner Bank zunächst einmal Priorität besitzt.

Das wird ihn allerdings nicht davon abhalten, auch andere potenzielle Geldgeber um entsprechende Angebote zu bitten. Das ist auch durchaus sinnvoll, da vor allem wegen des hohen Konkurrenzdrucks die Aufschläge für Forwarddarlehen während der vergangenen Jahre zum Teil erheblich gesunken sind. Zum Verständnis: Die Zinsgarantie des jeweiligen Forwarddarlehens lassen sich die Kreditgeber mit einem von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich hohen Aufschlag bezahlen. Als grober Anhaltspunkt gilt dabei: pro Monat beträgt der Aufschlag cirka 0, 01 Prozent.H.muss bei seiner Anschlussfinanzierung in zwei Jahren also mit einem Zinsaufschlag von rund 0, 24 Prozent rechnen. Bei einem heutigen Zinssatz von vier Prozent pro Jahr kostet seine Anschlussfinanzierung also etwa 4, 24 Prozent. Damit würden sich seine bisherigen Finanzierungskosten um mehr als zwei Prozent pro Jahr verringern. In Zahlen ausgedrückt bedeutet dies einen Liquiditätsgewinn von jährlich annähernd 9. 000 Euro. Damit sieht sich H. in der Lage, beispielsweise über eine Erhöhung seiner bisherigen Tilgungsrate nachzudenken und somit die Restlaufzeit seines Immobiliendarlehens zu verkürzen. Selbstverständlich kann er die zusätzliche Liquidität auch für weitere Investitionsmaßnahmen in seinem Betrieb verwenden. Im Ergebnis sind diese Überlegungen derzeit noch nicht abgeschlossen, da er seine Entscheidung auch von der Einschätzung seines Steuerberaters abhängig macht.

Michael Vetter





Die Sicherung der heute nach wie vor niedrigen Immobilienzinsen durch ein Forwarddarlehen ist, abhängig vom jeweiligen Angebot, auch über die im Beitrag erwähnte vierjährige Vorlaufzeit möglich. Dies gilt vor allem für “Nachrangdarlehen”, wenn das Darlehen an erster Rangstelle im Grundbuch vom gleichen Kreditgeber zur Verfügung gestellt wird. Bei den Verhandlungsspielräumen des Unternehmers bezüglich Zinssatz und Zinsaufschlag können Umfang und Anzahl der betrieblichen Umsätze bzw. der genutzten Bankdienstleistungen, die mit dem jeweiligen Kreditgeber durchgeführt oder beabsichtigt werden, wichtig sein. Bei den meist hohen Finanzierungsbeträgen ist eine entsprechend sorgfältige Vorbereitung also durchaus sinnvoll.

1. Anschlussfinanzierungen bei Immobiliendarlehen sollten Sie vor dem Hintergrund der Möglichkeiten eines Forwarddarlehens rechtzeitig planen.

Es ist je nach Anbieter möglich, diese Darlehen mit einer Vorlaufzeit von bis zu rund vier Jahren abzurufen.

2. Zur Vorbereitung Ihrer Entscheidung sollten Sie sich eine Meinung über die zukünftige Zinsentwicklung bilden. Dazu kann es hilfreich sein, auch die Meinungen der Volkswirte verschiedener Kreditgeber einzuholen. Vor allem bei einem kurzen Zeitraum bis zur anstehenden Darlehensverlängerung kann diese Zinsprognose wichtig sein, da Sie die Anschlussfinanzierung hier eventuell auch ohne den Abschluss eines Forwarddarlehens durchführen können.

3.Sollten Sie sich für einen Wechsel Ihres bisherigen Kreditgebers zu einem neuen Bankinstitut entscheiden, prüfen Sie rechtzeitig die dabei entstehenden Kosten, die unter anderem für den Gläubigerwechsel im Grundbuch anfallen. Diese Kosten spielen allerdings häufig keine wesentliche Rolle in der Gesamtbetrachtung, da sie sich je nach Angebot relativ schnell rentieren können. Eventuell übernimmt der neue Gläubiger die Kosten oder verzichtet auf die eigentlich obligatorischen Gebühren für ein neues Wertgutachten der zu finanzierenden Immobilie.


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