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Creditreform

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Um zu verhindern, dass Unternehmen ihre Geschäftsräume verlieren, weil sie ihre Mieten in der Corona-Krise nicht pünktlich zahlen, hat die Bundesregierung das Mietrecht übergangsweise geändert. Ein Freibrief, Mietzahlungen einfach auszusetzen, ist es aber nicht.

 

Die Geschichte von Jörg Neuhaus und Melanie Roehse sorgte im März bundesweit für Aufsehen. Während die Bundesregierung noch über Hilfspakete und Gesetzesänderungen zur Bewältigung der Corona-Krise beriet, hatte Neuhaus längst gehandelt.

Er ist Vermieter, Melanie Roehse mit ihrem Friseursalon in Bad Nenndorf seine Mieterin.

In einem Brief, den beide ins Internet gestellt haben und der hunderttausendfach in sozialen Netzwerken geklickt wurde, teilt Neuhaus der Friseurmeisterin mit, dass er ihr die Miete und Nebenkosten für den Monat Mai 2020 erlässt.

Er wolle damit als Vermieter Flagge zeigen und Handwerksbetriebe in einer Zeit unterstützen, in der ihnen durch den Lockdown sämtliche Einnahmen ausblieben.

In einer Videobotschaft auf Facebook legte er wenig später noch einmal nach, bedankte sich für das überwältigende positive Feedback sowie bei vielen weiteren Vermietern, die mit ihren Mietern ähnliche Vereinbarungen getroffen haben.

Das Beispiel zeugt von einem guten Verhältnis der Parteien, großer Solidarität und dem Interesse, auch nach der Corona-Krise noch weiter gut zusammenzuarbeiten.

Eine Lösung für die Liquiditätsprobleme aller Gewerbemieter in Deutschland ist es freilich nicht. Zumal die Krise noch nicht ausgestanden ist.

Der Immobilienmarkt ist ein Nachläufer. Konjunkturabschwung und die Auswirkungen der Corona-Pandemie treffen ihn mit einigen Wochen Verzögerung. Sehr deutlich zeichnen sich etwa die Konsequenzen bei Einzelhandelsimmobilien ab.

Stefan Genth, Hauptgeschäftsführer des Handelsverbands Deutschland (HDE), schätzt, dass der Nicht-Lebensmittel-Einzelhandel 1,15 Milliarden Euro pro Tag verliert, an dem die Geschäfte aufgrund der Kontaktbeschränkungen geschlossen bleiben.

 

Kündigungsschutz mit Tücken

Damit Verluste und fehlende Liquidität nicht dazu führen, dass massenhaft Unternehmen in wenigen Wochen ohne Gewerberäume dastehen, gilt seit dem 1. April 2020 nun für Mieter und Vermieter – privat wie gewerblich – eine Art Ausnahmezustand.

Bundestag und Bundesrat haben das Kündigungsrecht von Vermietern zunächst für drei Monate eingeschränkt. „Das bedeutet nicht, dass Mieten einfach nicht mehr gezahlt werden müssen“, stellt Theresa Haßlberger, Rechtsanwältin im Münchner Büro für Real Estate bei der Kanzlei Taylor Wessing, klar.

Bisher galt im Mietrecht: Wer zwei Monatsmieten in Folge nicht gezahlt hat oder wessen Mietrückstand in Summe zwei Monatsmieten übersteigt, dem kann der Vermieter fristlos kündigen.

„Die hinzugefügte Ausnahmeregelung schließt nun Kündigungen wegen Rückständen aus, die die Mieten im Zeitraum April bis Juni 2020 betreffen“, so die Expertin. Das bedeutet: Diese drei Monate dürfen Mieter im Rückstand sein, ohne eine dadurch begründete Kündigung befürchten zu müssen – und zwar längstens bis Juni 2022.

„Erst wenn die Miete dann immer noch nicht nachgezahlt ist, darf der Vermieter aufgrund dessen kündigen“, sagt Haßlberger. Eingeschlossen sind auch Nebenkosten, die als Vorauszahlung gemeinsam mit der Miete gezahlt werden.

Was für krisengeplagte Unternehmen wie eine Einladung klingt, ihre Liquidität zu schonen und einfach die Mietzahlungen für drei Monate einzustellen, hat seine Tücken. Denn gezahlt werden muss die ausstehende Miete noch – wenn auch später, bis maximal Juni 2022.

Doch wer so lange wartet, zahlt drauf. „Hier dürfen Vermieter Verzugszinsen aufschlagen“, sagt Haßlberger. Diese liegen mit 8,12 Prozent neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, den die Bundesbank für den Zeitraum Januar bis Juli 2020 mit minus 0,88 Prozent festgelegt hat.

Das heißt, wer etwa drei Monatsmieten von je 2.000 Euro aussetzt, muss in zwei Jahren nicht nur 6.000 Euro Miete nachzahlen, sondern auch gut 1.000 Euro Zinszahlungen drauflegen.

Zudem muss der Mietrückstand im Streitfall durch die Corona-Pandemie begründet sein. Hier habe der Gesetzgeber die Hürde allerdings bewusst niedrig gehalten, sagt Haßlberger: „Das Gesetz macht keine hohen formalen Vorgaben.

Der Mieter muss glaubhaft machen, dass die Nichtzahlung der Miete im Zusammenhang mit der Corona-Krise steht.“ Der Nachweis ist einfach zu führen, wenn der Mieter etwa von der behördlichen Anordnung zur Ladenschließung betroffen ist.

Ausreichend ist aber auch eine eidesstattliche Erklärung des Mieters mit Verweis auf krisenbedingt fehlende Umsätze.

 

Auch Vermieter geraten unter Druck

„Die Bundesregierung hat sehr schnell erkannt, dass sofortiger Handlungsbedarf gegeben ist, und es mit einem De-Facto-Moratorium zu lösen versucht“, sagt Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), dem Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft.

Allerdings warnt er davor, dass die Gesetzesänderung in ihrer aktuellen Form nicht ausgewogen sei. Fehlen Immobilienbesitzern zeitweise ihre Mieteinnahmen, könnten sie wiederum schwieriger laufende Darlehen bedienen.

Zwar sind Verbraucherdarlehensverträge für den Zeitraum der Krise ebenfalls außer Kraft gesetzt, können also ähnlich wie Mietzahlungen ohne Rechtsfolgen ausgesetzt werden. Darlehen von gewerblichen Vermietern sind davon aber ausgenommen. Hier fordert der Verband die Regierung auf, nachzubessern.

Bis das geschehen ist, appelliert der ZIA-Präsident an Gewerbemieter, frühzeitig – und nicht erst am Monatsende, wenn die Miete fällig wird – das Gespräch zu suchen.

„Mieter und Vermieter sollten ein gutes Verhältnis miteinander haben. Eine einvernehmliche und für beide Parteien tragfähige Regelung, sei es wie im Fall von Jörg Neuhaus und Melanie Roehse oder lediglich eine zeitweise reduzierte Miete, sei immer die bevorzugte Lösung, sagt Mattner. „Schließlich haben beide Seiten ein Interesse daran, die Krise durchzustehen.“

 

Blick ins Kleingedruckte

Die Maßnahmen der Bundesregierung sind in großer Eile verabschiedet worden und blenden deshalb einige Detailfragen aus. Ungeklärt ist derzeit etwa noch, ob und wie sich die neuen Regelungen auf eine Zwangsvollstreckungs-Unterwerfungserklärung im Rahmen eines Mietverhältnisses auswirken.

 

„Darin gibt der Mieter eine notarielle Zwangsvollstreckungserklärung auf Mietzahlung und oder Räumung ab, wenn er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt“, erklärt Adrian Birnbach, Partner bei Taylor Wessing und Anwalt für Immobilienrecht.

 

Das sei in Deutschland zwar die Ausnahme, „aber in Berlin gibt es solche Regelungen häufiger“. Ein prüfender Blick in den Mietvertrag lohnt sich also.

 

„Nach jetzigem Stand könnte ein Vermieter bei Zahlungsverzug mit einer solchen Erklärung zum Gerichtsvollzieher gehen und auch in diesen Zeiten säumige Mietzahlungen vollstrecken lassen.“