Das Unternehmermagazin aus der Handelsblatt Media Group

Creditreform

Längst nicht jeder macht mit seiner vermieteten Immobilie einen positiven Schnitt. Ein kleiner Trost ist dann, dass die Verluste aus Vermietung und Verpachtung von der Steuerlast abgezogen werden dürfen. Doch die Grenzen dafür sind eng gesteckt. Worauf private Vermieter beim Umgang mit dem Fiskus achten sollten.

Der Stadtteil Junkersdorf im Kölner Westen gehört zu den schönsten Flecken der rheinischen Millionenstadt. Ländlich, grün und dennoch nur gut 15 Straßenbahnminuten vom Dom entfernt. Die Wohnungen und Häuser sind begehrt und entsprechend teuer. Und dennoch: Auch in Junkersdorf gibt es Leerstand. So steht beispielsweise seit mehr als zwei Jahren eine rund 110 Quadratmeter große Erdgeschoss-Neubauwohnung im Frohnhofweg leer. Sehr zum Leidwesen der Vermieterin, einer deutschen Managerin, die im Ausland wohnt. Aus der Ferne versucht sie, die Immobilie per Makler oder Anzeigen an Frau oder Mann zu bringen – doch unterschrieben hat bis heute keiner.

Die Gründe, warum die Wohnung keine neuen Mieter findet, interessieren die Beamten im zuständigen Finanzamt Köln-West nicht. Sie beschäftigen sich vielmehr mit der Frage, ob die Privatvermieterin angesichts der hohen aufgelaufenen Verluste aus Vermietung und Verpachtung überhaupt noch eine nachhaltige und dauerhafte Einkünfteerzielungsabsicht, kurz EEA genannt, hegt.

Die EEA – regelmäßig ist sie erbittertes Streitthema zwischen Vermietern und Finanzbehörden. Über die Frage, wann sich ehrliche Vermietungsabsicht – mit entsprechenden steuerlichen Verlustverrechnungsmöglichkeiten – in pure Liebhaberei wandelt, wird intensiv gestritten. Die Beweislast liegt dabei aufseiten des Steuerzahlers.

Ein Ratgeber für Vermieter

Damit Vermieter nicht auf ihren realen Verlusten aus Vermietung und Verpachtung ohne Verrechnungsmöglichkeit sitzen bleiben, haben die Beamten des Bayerischen Landesamts für Steuern den höchst nützlichen Ratgeber „Einkünfteerzielung bei Vermietung und Verpachtung“ zusammengestellt. Darin wird „anhand von Prüfungsschemata und Schaubildern anschaulich dargestellt, wie die Einkünfteerzielungsabsicht bei Immobilien zu prüfen ist und welche Grundsätze dabei zu beachten sind“, lobt der Münchner Rechtsanwalt Udo Schwerd. Auch für Otto Normalsteuerzahler, der privat eine Immobilie vermietet, lohnt sich der Blick in diese überwiegend recht verständlich geschriebene Broschüre.

Den kompletten EEA-Leitfaden des Bayerischen Landesamts für Steuern finden Sie in unserer App

Auf fast 50 Seiten listen die bayerischen Finanzbeamten detailliert auf, was es unbedingt übers Thema EEA zu wissen gilt. Die beste Nachricht in Sachen Wohnraumvermietung vorweg: „Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (…) bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der EEA auszugehen.“ Doch was genau bedeutet „auf Dauer“? Die Antwort der Beamten: „Eine Vermietung ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.“ Klare Beweisanzeichen gegen die Absicht, jemals Einkünfte erzielen zu wollen, sind also etwa Zeitmietverträge, eine kurz laufende Fremdfinanzierung, eine zeitnahe Suche nach einem Käufer oder die Eigennutzung der Immobilie in der Regel innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung.

Ausnahmen sind möglich

Dennoch sind die Finanzbeamten keine Unmenschen. Wer die vermietete Immobilie etwa wegen einer finanziellen Notlage oder im Scheidungsfall viel früher als geplant verkaufen muss, muss mit keiner EEA-Schnüffelei seitens des Amts rechnen. Auch bei befristeten Verträgen machen die Finanzämter eine Ausnahme: „Wird ein Mietvertrag auf Wunsch des Mieters zeitlich befristet, können hieraus keine nachteiligen Folgen für den Vermieter bezüglich der Prüfung ,EEA‘ gezogen werden.“

Auf der nächsten Seite: Drei Vermietungsszenarien der bayerischen Steuerexperten, außerdem Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland im Interview.